La asistencia y voto en las juntas constituye uno de los principales derechos de los propietarios en el ámbito de las comunidades.
Según los expertos de CAFMadrid, asistir a la junta de vecinos es de suma importancia toda vez que, en muchas ocasiones, se tratan asuntos de una gran trascendencia, tomándose decisiones que afectan de forma directa no solo a la propiedad privativa, sino a la copropiedad de los elementos o instalaciones comunes de la finca. Tanto es así que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé cómo debe actuar el propietario que no puede asistir a la junta, tratando de evitar, por este motivo, la oportunidad de que no pueda pronunciarse sobre aquellos asuntos que van a ser tratados y sobre los cuales van a adoptarse una serie de acuerdos que le afectan directamente.
Como consecuencia de ello, la LPH establece en su art. 15.1 que la asistencia a la junta pueda ser personal o por representación legal o voluntaria, siendo para esta última únicamente necesario un escrito de delegación que habitualmente se aporta con la convocatoria.
De esta forma, mediante la figura del representante, el propietario ejercita su derecho de voto, aun cuando no pueda asistir a la junta, por lo que, a todos los efectos, es como si estuviera presente, constituyendo un hecho de una gran importancia no solo en la toma de decisiones, sino también en el caso de una futura impugnación judicial de los acuerdos adoptados.
Pese a la trascendencia que tiene la representación, el citado art. 15.1 no establece más formalidades para su utilización que un simple escrito firmado por el propietario otorgando su representación a un tercero.
Esta simplicidad en su regulación, por un lado, favorece que pueda delegar su asistencia en un tercero (que puede ser propietario o no) y asegurar su voto. pero, por otro lado, en la práctica surgen muchas dudas en torno a la extensión y alcance de dicha representación.
En consecuencia, al inicio de la junta el presidente o el secretario-administrador de la comunidad solo le puede exigir al representante la entrega del escrito firmado por el propietario, otorgándole de esta forma una presunción de veracidad a dicho escrito.
Los límites de actuación y decisión en el día de la junta quedarán dentro del ámbito interno de la representación (arts. 1718 y siguientes del Código Civil) por lo que ni el presidente ni el secretario-administrador pueden ni deben proceder a verificar si el representante está o no actuando dentro del marco previamente pactado.
Es importante que el propietario tenga claro que, una vez que acude a la junta un tercero que actúa y vota en su nombre y representación, a todos los efectos es como si estuviese presente, no pudiendo con posterioridad, y una vez recibida el acta con los acuerdos adoptados, comunicar al secretario-administrador que quiere cambiar el sentido de su voto por estar disconforme con lo votado por su representante o con los términos del acuerdo adoptado.
Igualmente, el propietario no estará legitimado para impugnar judicialmente los acuerdos ante los tribunales si su representante votó a favor el día de la junta al no cumplir con el requisito exigido en el art. 18.2 de la LPH, votar en contra del acuerdo. A este respecto, sirva de ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 24 de noviembre de 2005, relativa a la falta de legitimación del propietario para impugnar acuerdos aprobados por su representante.
Por lo tanto, desde el momento en el que voluntariamente delega su asistencia y votación en un tercero, asume todas las consecuencias que puedan derivarse de ello.
Esto es importante tenerlo presente toda vez que la representación, su alcance y efectos quedan dentro del ámbito interno entre representante y propietario, dejando totalmente al margen a la comunidad.
Las consecuencias de delegar en un representante en las juntas de propietarios
El propietario quedará vinculado por lo que el representante manifieste el día de la junta. Ahora bien, la representación solo alcanza a votar a los asuntos que formen parte del orden del día de la convocatoria y no a otros.
El voto emitido por el representante no podrá ser modificado posteriormente pese a que no se hayan seguido las instrucciones dadas al efecto.
El propietario queda vinculado a todos los efectos por el sentido del voto emitido por el representante, lo que se traduce no solo en la vinculación del acuerdo sino que, en muchos casos, condiciona la posibilidad de poder impugnar judicialmente los acuerdos adoptados.
Si el representante, a la hora de votar, no ha seguido las instrucciones dadas al efecto por el propietario, no por ello dejará de estar vinculado por el sentido de su voto sin perjuicio de su derecho a reclamarle los daños y perjuicios ocasionados (art.1718 y 1719 CC).
Como consecuencia de lo anterior, es importante recordar a los propietarios que el secretario-administrador no está obligado a verificar si lo que vota en la junta el representante coincide con las instrucciones que hayan sido dadas al efecto, limitándose a tomar nota de la votación emitida en cada uno de los puntos y dejando constancia del sentido del voto en el acta de la junta.
Si otorgada la representación a un tercero, acude a la junta el propietario, esta quedará automáticamente anulada.
Además de la representación voluntaria, existe otra modalidad de representación, la legal que, sobre todo, se produce en las comunidades cuando la propiedad pertenece a una persona jurídica, generalmente sociedades, empresas o bancos.
¿Qué formalidades deben cumplirse para la validez de este tipo de representación?
El representante debe ostentar la condición de administrador o representante legal de la sociedad, facultado por la ley, los estatutos de la sociedad o mediante un poder que le habilite expresamente para ello.
Debe acreditar esta condición al secretario-administrador mediante la exhibición o puesta a disposición de la escritura o de aquellos documentos que acrediten su condición. No es válida una mera comunicación, sino que será necesario que quede acreditada.
¿Qué ocurre si la persona jurídica es nombrada para ejercer el cargo de presidencia de la comunidad? ¿Quién se encuentra legitimado para ejercer de manera efectiva el cargo?
La propia LPH en su art. 13 señala como requisito imprescindible que el presidente se elija entre los propietarios. Por ello, la persona jurídica, como titular de la finca, será la que legalmente sea nombrada para el cargo y así figurará en acta. Sin embargo, dada la especialidad, será su apoderado o representante legal quien en la práctica actuará como tal y así deberá reflejarse igualmente en el acta donde figure el nombramiento.
A este respecto, es interesante el criterio mantenido por la Audiencia Provincial de Málaga en la sentencia dictada el 8 de marzo de 2006 al señalar que “(…) los apartamentos NUM 000 y NUM 001, integrados en la comunidad, pertenecen en propiedad a una sociedad de la que el Señor Jesús Ángel tiene apoderamiento expreso para representarla en la junta de propietarios…por lo que la elección del citado señor como presidente de la comunidad, en su condición de apoderado, y por tanto en representación de la persona jurídica propietaria de los inmuebles, resulta ajustada a derecho y goza el acuerdo adoptado al respecto del quórum necesario para su válida aprobación(…)”.
¿Puede el representante de la sociedad delegar el voto en un tercero? El único requisito exigible, aplicando el mismo criterio para la representación voluntaria, es que el tercero acuda a la junta con un escrito de delegación firmado por el apoderado o representante legal de la sociedad siendo aconsejable que lleve, por si fuese requerido por la junta, la documentación que lo acredite.
imagen: GTRES