En diciembre de 2024, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 9/2024, que modificaba los coeficientes máximos aplicables al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, utilizando el método objetivo. Esta actualización suponía un fuerte incremento en el tributo, lo que generó preocupación entre los contribuyentes.
Sin embargo, esta temida subida no ha llegado a entrar en vigor, ya que el Real Decreto-ley no ha sido convalidado en el Congreso de los Diputados. Como resultado, los nuevos coeficientes previstos para 2025 no se aplicarán, y seguirán vigentes los coeficientes utilizados en 2024.
¿Por qué no ha entrado en vigor la subida de la plusvalía municipal?
La actualización de los coeficientes se realizó a través de un Real Decreto-ley, un mecanismo que permite al Gobierno aprobar medidas de forma urgente sin necesidad de aprobación previa en el Congreso. Sin embargo, para que estas medidas se conviertan en ley, deben ser convalidadas por el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días.
En este caso, la falta de convalidación en el Congreso ha dejado la subida en «papel mojado», lo que significa que no se aplicarán los nuevos coeficientes y los contribuyentes no tendrán que pagar más en la plusvalía municipal de 2025.
¿Qué ocurre con los pagos ya realizados?
Si has pagado la plusvalía municipal utilizando los nuevos coeficientes de 2025 antes de que se confirmara la no convalidación, tienes derecho a solicitar la devolución de la diferencia.
Para ello, es necesario:
- Revisar el recibo de pago y comprobar si se ha utilizado el nuevo coeficiente de 2025.
- Solicitar la devolución ante el Ayuntamiento correspondiente, argumentando que el Real Decreto-ley no ha sido convalidado y, por tanto, no es aplicable.
- Aportar la documentación necesaria, incluyendo el recibo de pago y el cálculo de la diferencia con los coeficientes de 2024.
Diferencias en los coeficientes de la plusvalía municipal: 2024 vs. 2025 no convalidados
El Real Decreto-ley 9/2024 proponía una actualización de los coeficientes utilizados para el cálculo de la plusvalía municipal con el método objetivo, lo que implicaba un aumento significativo en muchos de ellos. Sin embargo, al no haber sido convalidados en el Congreso, estos nuevos coeficientes no se aplicarán en 2025, manteniéndose en vigor los de 2024.
A continuación, se detallan las diferencias entre los coeficientes de 2024 y los propuestos para 2025, que finalmente no han entrado en vigor:
| Coeficientes 2024 | Coeficientes 2025 no convalidados |
|---|---|
| 0,15 | 0,16 |
| 0,15 | 0,15 |
| 0,14 | 0,15 |
| 0,14 | 0,15 |
| 0,16 | 0,16 |
| 0,18 | 0,18 |
| 0,19 | 0,20 |
| 0,20 | 0,22 |
| 0,19 | 0,23 |
| 0,15 | 0,21 |
| 0,12 | 0,16 |
| 0,10 | 0,13 |
| 0,09 | 0,11 |
| 0,09 | 0,10 |
| 0,09 | 0,10 |
| 0,09 | 0,10 |
| 0,10 | 0,10 |
| 0,13 | 0,12 |
| 0,17 | 0,16 |
| 0,23 | 0,22 |
| 0,40 | 0,35 |
Análisis de las diferencias en los coeficientes
- En 13 de los 21 tramos, los coeficientes de 2025 aumentaban con respecto a 2024.
- Los incrementos más significativos se observaban en los tramos:
- De 0,15 a 0,16
- De 0,19 a 0,23
- De 0,20 a 0,22
- De 0,15 a 0,21
- En 5 tramos, los coeficientes permanecían sin cambios.
- Solo en 3 tramos se reducían los coeficientes respecto a 2024, aunque de forma mínima.
Este aumento generalizado suponía un mayor pago de la plusvalía municipal, ya que los coeficientes se aplican sobre el valor catastral para determinar la base imponible del impuesto.
Antecedentes de la plusvalía municipal: adaptación a la sentencia del Tribunal Constitucional
En 2021, el Gobierno aprobó un Real Decreto-ley para adaptar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal) a la sentencia del Tribunal Constitucional, que anuló el diseño anterior del impuesto. La sentencia argumentó que el método vigente presumía un incremento de valor en todas las transmisiones de inmuebles, incluso cuando se vendían a pérdidas, lo que resultaba inconstitucional.
Para solventar esta situación, la nueva normativa introdujo un método objetivo para el cálculo del impuesto, basado en coeficientes máximos que se aplican al valor catastral del suelo. Estos coeficientes pueden ser actualizados anualmente mediante una norma con rango legal, normalmente a través de las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
Flexibilidad para los Ayuntamientos y ajuste a la realidad inmobiliaria
El Real Decreto-ley de 2021 también otorgó a los Ayuntamientos la posibilidad de ajustar a la baja hasta un 15% los valores catastrales del suelo, teniendo en cuenta su grado de actualización. Esto permite que el impuesto se adapte mejor a la realidad inmobiliaria de cada municipio, evitando que se apliquen valores desactualizados o inflados en situaciones de mercado cambiantes.
Posible nueva actualización en 2025
Aunque la subida de los coeficientes para 2025 no ha sido convalidada en el Congreso, el abogado fiscalista Alejandro del Campo, cofundador de DMS Legal Intelligence, advierte que es probable que el Gobierno vuelva a intentar aprobar nuevos coeficientes a lo largo del año mediante otro Real Decreto-ley.
Del Campo considera que si el Gobierno opta por reintroducir los mismos coeficientes que los incluidos en el Real Decreto-ley 9/2024, estos traerían una fuerte subida en la plusvalía municipal para la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos hace varios años.
El impacto fiscal en la transmisión de inmuebles
Según Alejandro del Campo, esta medida aumentaría la presión fiscal sobre la transmisión de inmuebles, en un contexto en el que ya se han producido otros cambios fiscales significativos:
- Incremento de los tipos de IRPF aplicables a las ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles, que han pasado del 19%-28% al 30% desde el 1 de enero de 2025.
- Eliminación de los coeficientes de actualización de los valores de adquisición en función de la inflación, lo que implica tributar sobre ganancias nominales o ficticias.
- Progresiva eliminación de los coeficientes de abatimiento en la transmisión de inmuebles adquiridos antes de 1994, lo que afecta a aquellos propietarios que han mantenido sus propiedades durante décadas.
Ejemplo de cálculo del impacto de los nuevos coeficientes
Para ilustrar el impacto de la posible subida de la plusvalía municipal, Alejandro del Campo ha proporcionado un ejemplo práctico:
- Valor catastral del terreno: 100.000 euros
- Tiempo de posesión: 9 años
- Coeficiente 2024: 0,15
- Coeficiente propuesto en 2025: 0,21
En 2024, el cálculo sería:
- 100.000 € x 0,15 = 15.000 € (base imponible)
- Tipo impositivo (por ejemplo, 42%): 15.000 € x 0,42 = 4.500 € (impuesto a pagar)
Si se hubiera aplicado el nuevo coeficiente de 2025, el cálculo sería:
- 100.000 € x 0,21 = 21.000 € (base imponible)
- 21.000 € x 0,42 = 6.300 € (impuesto a pagar)
Esto supondría un incremento del 40% en la plusvalía municipal, lo que equivaldría a 1.800 euros más en comparación con el año anterior.
Este ejemplo ilustra el impacto significativo que habría tenido la subida de los coeficientes, especialmente en terrenos con un valor catastral elevado o inmuebles con varios años de antigüedad.
Cálculo de la plusvalía municipal en 2025 con el método objetivo
El Real Decreto-ley 9/2024, aprobado el 23 de diciembre de 2024 y derogado por el Congreso el 22 de enero de 2025, establecía nuevos coeficientes para el cálculo de la plusvalía municipal mediante el método objetivo. A continuación, se muestra una tabla con los coeficientes propuestos para 2025, aplicados a un valor catastral de 100.000 euros, junto con la base imponible y la cuota a pagar con el tipo máximo del 30%:
| Coeficiente 2025 | Base Imponible 2025 | Cuota con tipo máximo 30% (euros) |
|---|---|---|
| 0,16 | 16.000 | 4.800 |
| 0,15 | 15.000 | 4.500 |
| 0,15 | 15.000 | 4.500 |
| 0,15 | 15.000 | 4.500 |
| 0,16 | 16.000 | 4.800 |
| 0,18 | 18.000 | 5.400 |
| 0,20 | 20.000 | 6.000 |
| 0,22 | 22.000 | 6.600 |
| 0,23 | 23.000 | 6.900 |
| 0,21 | 21.000 | 6.300 |
| 0,16 | 16.000 | 4.800 |
| 0,13 | 13.000 | 3.900 |
| 0,11 | 11.000 | 3.300 |
| 0,10 | 10.000 | 3.000 |
| 0,10 | 10.000 | 3.000 |
| 0,10 | 10.000 | 3.000 |
| 0,10 | 10.000 | 3.000 |
| 0,12 | 12.000 | 3.600 |
| 0,16 | 16.000 | 4.800 |
| 0,22 | 22.000 | 6.600 |
| 0,35 | 35.000 | 10.500 |
Fuente: Abogado Alejandro del Campo | BOE
Diferencia del pago de la plusvalía con los coeficientes de 2024 y 2025
La siguiente tabla muestra la diferencia en el pago de la plusvalía municipal al aplicar los coeficientes de 2024 en comparación con los propuestos para 2025, utilizando un valor catastral de 100.000 euros. La diferencia porcentual y el incremento en la cuota reflejan el impacto de la subida en función de los años como propietario:
| Años como propietario | Diferencia (%) | Diferencia en cuota (euros) |
|---|---|---|
| < 1 año | 6,67% | 300 |
| 1 | 0% | 0 |
| 2 | 7,14% | 300 |
| 3 | 7,14% | 300 |
| 4 | 0% | 0 |
| 5 | 0% | 0 |
| 6 | 5,26% | 300 |
| 7 | 10% | 600 |
| 8 | 21,05% | 1.200 |
| 9 | 40% | 1.800 |
| 10 | 33,33% | 1.200 |
| 11 | 30% | 900 |
| 12 | 22,22% | 600 |
| 13 | 11,11% | 300 |
| 14 | 11,11% | 300 |
| 15 | 11,11% | 300 |
| 16 | 0% | 0 |
| 17 | −7,69% | −300 |
| 18 | −5,88% | −300 |
| 19 | −4,35% | −300 |
| 20 | −12,5% | −1.500 |
Fuente: Abogado Alejandro del Campo
Cómo liquidar la plusvalía municipal en 2025 y cómo recuperar lo pagado de más
Aunque el Real Decreto-ley 9/2024 que introdujo los nuevos coeficientes para el cálculo de la plusvalía municipal en 2025 no ha sido convalidado en el Congreso, es importante tener en cuenta que sí produjo efectos durante el tiempo que estuvo en vigor, es decir, desde su publicación en diciembre de 2024 hasta el 23 de enero de 2025.
Esto se debe a que la derogación de un Real Decreto-ley por falta de convalidación no tiene carácter retroactivo, por lo que los efectos generados durante su vigencia son válidos. Así lo explica José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario y Socio Director de Salcedo Tax Litigation.
¿Cuándo se aplican los coeficientes de 2024 y cuándo los de 2025?
Para liquidar correctamente la plusvalía municipal en 2025, es fundamental tener claro qué coeficientes aplicar dependiendo de la fecha de transmisión del terreno:
- Antes del 23 de enero de 2025: Se aplican los coeficientes establecidos en el Real Decreto-ley 9/2024.
- Desde el 23 de enero de 2025: Se aplican nuevamente los coeficientes de 2024, al no haberse convalidado los de 2025.
Si has liquidado el impuesto utilizando los nuevos coeficientes antes del 23 de enero, no hay derecho a devolución, ya que el Real Decreto-ley era plenamente válido en ese momento.
En cambio, si el Ayuntamiento te ha cobrado aplicando los coeficientes de 2025 después del 23 de enero, puedes solicitar la devolución de ingresos indebidos, ya que el Real Decreto-ley había dejado de tener efectos.
Datos necesarios para calcular la plusvalía municipal
Para calcular correctamente la plusvalía municipal, se necesitan los siguientes datos:
- Valor catastral del suelo: Se encuentra en el recibo del IBI, en la declaración de la renta o en el Ayuntamiento.
- Número de años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble.
- Municipio del inmueble: Cada Ayuntamiento aplica diferentes tipos impositivos y coeficientes máximos.
- Valor de transmisión del inmueble: Precio por el cual se ha vendido, heredado o donado el inmueble.
- Valor de adquisición: Precio por el cual se compró o adquirió el inmueble.
Métodos para calcular la plusvalía municipal
Desde la reforma del impuesto, existen dos métodos para calcular la base imponible de la plusvalía municipal:
1. Método objetivo
Este método consiste en multiplicar el valor catastral del suelo por los coeficientes de actualización aprobados anualmente por los Ayuntamientos.
- Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente de actualización
- Cuota a pagar = Base imponible x Tipo impositivo (definido por cada Ayuntamiento)
Este método es opcional, y el contribuyente puede optar por él si le resulta más ventajoso que el método real.
2. Método real
En este caso, se calcula la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición del inmueble:
- Plusvalía real = Precio de venta – Precio de compra
Si el contribuyente puede demostrar que la plusvalía real es inferior a la resultante del método objetivo, puede optar por tributar por la plusvalía real.
Este método es especialmente útil en casos de ventas con baja ganancia o pérdidas, ya que evita pagar un impuesto desproporcionado.
Ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal con ambos métodos
Supuestos:
- Valor catastral del suelo: 100.000 euros
- Coeficiente de actualización (2024): 0,15
- Precio de compra: 150.000 euros
- Precio de venta: 180.000 euros
- Tiempo de posesión: 9 años
- Tipo impositivo: 30%
Con el método objetivo:
- Base imponible = 100.000 x 0,15 = 15.000 euros
- Cuota a pagar = 15.000 x 0,30 = 4.500 euros
Con el método real:
- Plusvalía real = 180.000 – 150.000 = 30.000 euros
- Cuota a pagar = 30.000 x 0,30 = 9.000 euros
En este caso, el método objetivo es más favorable para el contribuyente, ya que la cuota a pagar es menor.
Conclusión
La derogación del Real Decreto-ley 9/2024 deja sin efecto los nuevos coeficientes de 2025, manteniéndose en vigor los de 2024 para todas las transmisiones realizadas a partir del 23 de enero de 2025.
Si se ha liquidado el impuesto antes de esa fecha, los coeficientes de 2025 son válidos y no procede la devolución. Sin embargo, si el Ayuntamiento aplica estos coeficientes después del 23 de enero, es posible solicitar la devolución de ingresos indebidos.
El método objetivo y el método real permiten al contribuyente elegir la forma más ventajosa de calcular la base imponible, evitando pagar de más en situaciones de ganancias mínimas o pérdidas.
Es fundamental revisar bien los datos y comparar ambos métodos para optimizar el cálculo de la plusvalía municipal. Se recomienda consultar con un asesor fiscal para asegurarse de aplicar correctamente la normativa y presentar las reclamaciones necesarias en caso de errores en la liquidación.
imagen: GTRES