Ganar espacio en casa sin mudarte y sin cambiar de barrio es posible, aunque la mayoría de propietarios lo desconoce. Existe un procedimiento legal que permite aumentar o reducir los metros de una vivienda comprando o vendiendo parte del piso colindante. Se trata de la agregación y segregación de inmuebles, una solución poco habitual pero totalmente regulada y cada vez más interesante en mercados consolidados como el de Almería.
En qué consiste la agregación y segregación de viviendas
La agregación y la segregación permiten modificar la superficie de una vivienda dentro de un mismo edificio. En términos sencillos, un propietario puede vender parte de su piso —por ejemplo, una o dos habitaciones— y el vecino incorporarlas a su propia vivienda, o realizar el proceso inverso.
Este tipo de operaciones están contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal y no suponen ninguna irregularidad siempre que se respeten los requisitos legales y urbanísticos establecidos.
Condiciones legales que deben cumplirse
Para que este proceso sea viable, es necesario cumplir varios pasos fundamentales que afectan tanto a los propietarios implicados como a la comunidad de vecinos.
Acuerdo entre los propietarios
El punto de partida es el consentimiento expreso de las partes afectadas. El propietario que cede parte de su vivienda y el que la adquiere deben pactar la operación, el precio y los metros objeto de la transmisión.
Autorización de la comunidad de propietarios
Al tratarse de una modificación que afecta a la configuración de las viviendas y a las cuotas de participación, la operación debe comunicarse a la comunidad. Por norma general, la junta de propietarios debe aprobarla con una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas.
No obstante, si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad ya contemplan este tipo de operaciones, no será necesario el acuerdo de la junta, bastando con comunicar las obras y las nuevas cuotas resultantes.
Adaptación a la normativa urbanística
Además del acuerdo vecinal, es imprescindible cumplir la normativa urbanística municipal. Esto implica solicitar la licencia correspondiente o, en determinados casos, presentar una declaración responsable.
Contar con un arquitecto o técnico especializado resulta clave para evitar problemas posteriores y garantizar que el proyecto cumple con la normativa vigente, algo especialmente importante en procesos que modifican la distribución y estructura de una vivienda.
Un caso práctico que demuestra su viabilidad
Una arquitecta llevó a cabo este procedimiento al adquirir dos habitaciones de la vivienda contigua. Su vecina vivía sola en un piso demasiado grande para sus necesidades y con unos gastos elevados. En lugar de vender toda la vivienda o mudarse, optó por desprenderse de una parte.
Gracias a la agregación de unos 30 metros cuadrados, una consiguió más espacio para un cuarto de estar y un despacho, mientras que la otra redujo superficie y gastos sin abandonar su entorno habitual. Un ejemplo claro de cómo esta solución puede beneficiar a ambas partes.
Trámites notariales y registrales obligatorios
Una vez aprobada la operación, es necesario formalizarla ante notario. El propietario que cede metros debe realizar una segregación, mientras que el comprador debe hacer una agregación.
Ambos cambios deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, de modo que cada vivienda pase a reflejar su nueva superficie como una única finca registral. Este paso garantiza la seguridad jurídica de la operación y evita conflictos futuros.
Modificación de las cuotas de comunidad
Al cambiar la superficie de las viviendas, también deben ajustarse las cuotas de participación. El propietario que aumenta metros verá incrementada su cuota y, por tanto, pagará más gastos comunitarios. Quien reduce superficie, pagará menos.
Estas nuevas cuotas deben quedar reflejadas tanto en la escritura notarial como en el Registro de la Propiedad.
Comunicación y autorización municipal
El Ayuntamiento también debe autorizar el proceso. Antes de completar la inscripción registral, es obligatorio contar con la licencia urbanística correspondiente, especialmente si se realizan obras como apertura de huecos, unión de estancias o modificaciones estructurales.
Los plazos de resolución dependen de cada municipio, pero suelen situarse en torno a varios meses desde la presentación completa de la documentación.
Impacto en el Catastro y en los impuestos
La modificación de las viviendas debe comunicarse al Catastro, que actualizará la superficie y el valor catastral de cada inmueble. Este cambio influye directamente en impuestos como:
Tributos afectados
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- Plusvalía municipal
El propietario que gana metros pagará más impuestos acorde a su nueva superficie, mientras que el que reduce su vivienda verá disminuir su carga fiscal.
Una alternativa flexible para adaptarse a cada etapa vital
Las necesidades habitacionales cambian con el tiempo: familias que crecen, hijos que se independizan, teletrabajo o ajustes económicos. La agregación y segregación de viviendas permite adaptar la casa a cada momento sin necesidad de vender o mudarse.
En ciudades como Almería, esta opción puede ser especialmente interesante. En Ruano Inmobiliaria, especialistas en el mercado inmobiliario de Almería, analizamos cada caso para ofrecer soluciones legales y realistas que se ajusten a las necesidades de nuestros clientes.
* noticia obtenida de aquí.
imagen: Idealista
