El mercado del alquiler en España ha sufrido una transformación radical en los últimos cinco años. Desde el inicio de la pandemia del coronavirus, el sector ha pasado por una montaña rusa de cambios, con un incremento temporal de la oferta en 2020 que pronto se vio revertido por las políticas adoptadas posteriormente.
En la actualidad, el stock de viviendas en alquiler ha caído un 56% desde su máximo en diciembre de 2020, mientras que los precios han aumentado un 30% a nivel nacional.
La pandemia y el auge temporal de la oferta
En 2020, las restricciones de movilidad y la crisis económica provocada por la pandemia llevaron a una duplicación del número de viviendas en alquiler en cuestión de meses. La incertidumbre sobre el futuro del turismo y la menor demanda de viviendas en compra hicieron que muchos propietarios optaran por poner sus inmuebles en el mercado del arrendamiento, provocando un máximo histórico en diciembre de 2020.
Con el aumento de la oferta, los precios comenzaron a descender, una prueba empírica de que un mercado con mayor stock tiende a estabilizar las rentas. Sin embargo, una vez finalizado el estado de alarma, las políticas del Ejecutivo no se centraron en fomentar la oferta, sino en implementar medidas coercitivas hacia los propietarios, lo que generó un efecto contrario al deseado.
La oferta de alquiler se desploma en toda España
Desde diciembre de 2020 hasta febrero de 2025, la oferta de alquiler se ha reducido en más de la mitad a nivel nacional, con descensos especialmente acusados en las grandes ciudades. La mayor caída se ha registrado en Barcelona, donde el número de viviendas en alquiler ha bajado un 84%, seguida de Sevilla (-73%), Palma (-73%) y Madrid (-71%).
Las diez capitales donde más ha caído la oferta de alquiler:
| Ciudad | Reducción de la oferta de alquiler |
|---|---|
| Barcelona | -84% |
| Sevilla | -73% |
| Palma | -73% |
| Madrid | -71% |
| Granada | -71% |
| Las Palmas de Gran Canaria | -70% |
| San Sebastián | -65% |
| Málaga | -64% |
| Valencia | -63% |
| Bilbao | -61% |
Por otro lado, algunas ciudades han experimentado un aumento de la oferta de alquiler, aunque son casos aislados. Cuenca encabeza esta lista con un crecimiento del 149%, seguida por Ceuta (+81%), Segovia (+48%) y Soria (+20%).
Los precios del alquiler se disparan en todas las capitales
El descenso de la oferta ha provocado un incremento generalizado en los precios, que han subido en todas las capitales analizadas. En algunas ciudades, las rentas han alcanzado máximos históricos, dificultando el acceso a la vivienda de miles de personas.
Las ciudades donde más ha subido el precio del alquiler desde diciembre de 2020:
| Ciudad | Subida del precio del alquiler |
|---|---|
| Valencia | +74% |
| Barcelona | +62% |
| Alicante | +60% |
| Málaga | +55% |
| Segovia | +54% |
| Palma | +53% |
| Ávila | +45% |
| Madrid | +44% |
Las menores subidas se han registrado en Lleida (+15%), Melilla (+17%), Bilbao (+19%), Vitoria (+19%) y Pamplona (+20%).
Además, en algunas ciudades la reducción del stock ha sido tan acusada que no hay suficiente muestra de datos para calcular el precio medio del alquiler en febrero de 2025. Este es el caso de Zamora, Teruel, Lugo, Huesca y Ceuta, donde hace cinco años sí existía información disponible.
Conclusión
El mercado del alquiler en España ha cambiado drásticamente en los últimos cinco años. Lo que comenzó con un incremento del stock durante la pandemia, derivó en una reducción de la oferta del 56% debido a políticas que han desincentivado la puesta en alquiler de viviendas. Como consecuencia, los precios se han disparado un 30% de media, con subidas superiores al 70% en algunas ciudades.
A pesar de las medidas de regulación, la falta de incentivos para aumentar la oferta y la creciente demanda han llevado a un mercado donde alquilar una vivienda es cada vez más difícil y costoso.
imagen: Freepik