Dos años después de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, el mercado del alquiler en España presenta un balance preocupante. Según los últimos datos de idealista, la oferta de viviendas disponibles en alquiler permanente ha caído un 17%, mientras que la demanda ha aumentado notablemente, con un crecimiento del 79% desde mayo de 2023 hasta abril de 2025. Esta combinación ha provocado un alza de precios en las rentas de alquiler, que ya alcanzan un incremento medio del 24% a nivel nacional.
Municipios de Navarra y País Vasco se han sumado a Cataluña en declarar zonas tensionadas para intentar controlar estos incrementos de precios, además de buscar una regulación más efectiva para los alquileres de temporada y pisos turísticos.
Caída del 17% en la oferta con una demanda disparada
La inseguridad jurídica generada por la Ley ha llevado a muchos propietarios a optar por modalidades alternativas de alquiler, especialmente el alquiler de temporada, lo que ha agravado la reducción del stock en alquiler permanente. El número de interesados por cada vivienda ofertada se ha disparado, llegando a 35 personas por anuncio en el primer trimestre de 2025.
Ciudades como Barcelona (61 interesados por vivienda), Palma (57) o Madrid (42) encabezan la lista de capitales con mayor competencia por un alquiler, aunque Guadalajara alcanza un récord con 108 interesados por cada vivienda.
Abril 2025 vs. mayo 23 | Dos años de la Ley de Vivienda
| Provincia | Variación % | Personas | Comparación % |
|---|---|---|---|
| España | -17% | 35 personas | 79% |
| A Coruña | -14% | 26 | 85% |
| Albacete | -18% | 19 | 124% |
| Alicante | 6% | 25 | 29% |
| Almería | 16% | 23 | 49% |
| Ávila | 8% | 33 | 165% |
| Badajoz | -5% | 10 | 40% |
| Barcelona | -46% | 61 | 99% |
| Bilbao | -36% | 37 | 194% |
| Burgos | -36% | 35 | 342% |
| Cáceres | 26% | 10 | 98% |
| Cádiz | 2% | 20 | 36% |
| Castellón de la Plana | -20% | 44 | 154% |
| Ceuta | – | 10 | 42% |
| Ciudad Real | -38% | 16 | 254% |
| Córdoba | -66% | 14 | 418% |
| Cuenca | 86% | 15 | 24% |
| Donostia-San Sebastián | -36% | 37 | 89% |
| Girona | -28% | 45 | 106% |
| Granada | -10% | 13 | 69% |
| Guadalajara | -18% | 108 | 206% |
| Huelva | 17% | 32 | 89% |
| Huesca | -43% | 26 | 246% |
| Jaén | -26% | 16 | 232% |
| Las Palmas de Gran Canaria | -24% | 39 | 98% |
| León | -20% | 27 | 135% |
| Lleida | -38% | 66 | 273% |
Incremento medio del 24% en el precio del alquiler
Mientras continúa la reducción de la oferta y el incremento de la demanda, los precios del alquiler han alcanzado máximos históricos en hasta 25 capitales de provincia. Segovia lidera la subida, con un incremento del 39%, seguida de Valencia (35%), Madrid (31%) y Santa Cruz de Tenerife (30%). Grandes ciudades como Barcelona también han visto crecer sus rentas significativamente, con aumentos del 28% en estos dos años.
Abril 2025 vs. mayo 23 | Dos años de la Ley de Vivienda
| Capital | Precio Alquiler (€/m²/mes) | Diferencia vs. mayo 2023 |
|---|---|---|
| España | 14,3 | 24% |
| A Coruña | 10,9 | 20% |
| Albacete | 8,1 | 13% |
| Alicante | 12,1 | 27% |
| Almería | 8,8 | 16% |
| Ávila | 8,3 | 29% |
| Badajoz | 7,8 | 13% |
| Barcelona | 23,8 | 28% |
| Bilbao | 15,0 | 13% |
| Burgos | 9,5 | 19% |
| Cáceres | 7,6 | 19% |
| Cádiz | 11,8 | 9% |
| Castellón de la Plana | 8,5 | 22% |
| Ceuta | 12,8 | 4% |
| Ciudad Real | 7,5 | 20% |
| Córdoba | 9,0 | 25% |
| Cuenca | 7,8 | 17% |
| Donostia-San Sebastián | 18,0 | 13% |
| Girona | 12,2 | 12% |
| Granada | 10,2 | 13% |
| Guadalajara | 9,8 | 25% |
| Huelva | 9,0 | 18% |
| Huesca | 8,9 | 8% |
| Jaén | 7,6 | 6% |
| Las Palmas de Gran Canaria | 13,1 | 16% |
| León | 8,3 | 16% |
| Lleida | 8,3 | 7% |
Impacto negativo de las medidas intervencionistas
Expertos del sector critican la excesiva intervención del mercado impulsada por la Ley. Helena Beunza, presidenta de Asval, sostiene que las restricciones en zonas tensionadas han reducido drásticamente la oferta, introduciendo incertidumbre entre propietarios e inversores.
Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil, considera que la Ley ha fracasado en sus objetivos iniciales, perjudicando principalmente a los colectivos vulnerables. Según Cuena, las medidas populistas han provocado una retirada masiva de inmuebles del mercado del alquiler, calculando en más de 120.000 viviendas las pérdidas desde la entrada en vigor de la Ley.
Alquileres de temporada y nuevas regulaciones
Ante la reducción del alquiler permanente, muchos propietarios se han volcado en los alquileres de temporada, cuya oferta ha aumentado un 25% interanual en el primer trimestre del año, representando ya un 14% del mercado total. En ciudades como Barcelona y San Sebastián, esta modalidad supone el 47% y 37% respectivamente de las viviendas disponibles.
El Gobierno busca ahora controlar esta situación mediante un registro único y nuevas regulaciones fiscales. Entre las medidas propuestas está un incremento del IVA al 21% para pisos turísticos y mayores impuestos a viviendas vacías y SOCIMIs que no promuevan alquileres asequibles.
Zonas tensionadas, ¿solución o problema?
La declaración de zonas tensionadas, que limita los precios de nuevos contratos de alquiler, ha sido aplicada principalmente en Cataluña, Navarra y País Vasco. Sin embargo, aunque en Cataluña se afirma oficialmente una reducción en las rentas, los datos revelan que el número de contratos firmados ha caído significativamente, sin un descenso claro en los precios salvo excepciones puntuales.
Expertos demandan políticas equilibradas
Especialistas del sector piden cambios para equilibrar el mercado. Desde Asval reclaman medidas que aumenten la seguridad jurídica y la colaboración público-privada para incrementar la oferta de viviendas asequibles.
Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, enfatiza la necesidad de actuar sobre oferta y demanda simultáneamente, criticando que la Ley solo interviene sobre la demanda. Cuena, por su parte, destaca la importancia de incentivar fiscalmente a los propietarios para impulsar un mercado de alquiler asequible.
El futuro del mercado del alquiler dependerá, según los expertos, de una revisión profunda de la Ley y de medidas efectivas que generen confianza entre propietarios e inversores.
imagen: Idealista
:%20crisis%20en%20el%20alquiler%20con%20más%20demanda,%20menos%20oferta%20y%20precios%20disparados){kind=link}