En las compraventas surge a menudo la misma duda: cuando el piso cambia de manos, ¿quién paga la cuota de la comunidad correspondiente a ese mes? La respuesta inmediata es que depende de lo que pacten comprador y vendedor en el contrato. Aun así, en la práctica existe un criterio bastante habitual que conviene conocer.
Regla práctica más común
Lo más frecuente es que el vendedor deje abonados todos los recibos devengados hasta la fecha de la firma, incluso si esos recibos cubren periodos posteriores al día en que se formaliza la transmisión ante notario. Dicho de otro modo: se paga lo ya generado, aunque el disfrute del inmueble pase al nuevo propietario días u horas después.
Un ejemplo para verlo claro
Imagina una comunidad que carga las cuotas de forma trimestral por adelantado. A comienzos de enero gira el recibo correspondiente a enero, febrero y marzo.
Si la venta se formaliza en enero, lo normal es que el vendedor ya haya pagado ese trimestre completo (hasta marzo). A partir de ahí, se puede ajustar entre las partes: es habitual acordar que el comprador reintegre al vendedor la parte proporcional de los meses en los que ya será propietario.
¿Qué ocurre con derramas y gastos extraordinarios?
Las derramas y los gastos extraordinarios que se aprueban antes de la firma de la compraventa corresponden al vendedor, aunque la obra o el servicio se ejecute después. En cambio, cualquier gasto que la comunidad apruebe inmediatamente después de la firma será responsabilidad del comprador.
Deudas con la comunidad: alcance y responsabilidades
Este punto es clave. El nuevo propietario responde de las deudas comunitarias del año en curso y de los tres años anteriores (en Cataluña, el año en curso y los cuatro anteriores).
En cuanto a las cantidades vinculadas a mejoras o gastos extraordinarios ya ejecutados o por ejecutar, la obligación recae sobre quien sea propietario cuando esas cantidades resulten exigibles. En síntesis: el comprador solo se hace cargo de las cuotas que nacen a partir de la fecha de la compraventa, no de las anteriores.
¿Se puede vender un piso que arrastra deudas?
Sí, es posible vender con deudas frente a la comunidad. Una fórmula habitual es negociar un descuento en el precio equivalente al importe pendiente, o retener en la compraventa esa suma para pagarla directamente a la comunidad.
Gastos de comunidad que pueden influir en la compraventa
Cuando se transmite una vivienda, estos son los conceptos comunitarios que suelen entrar en juego:
- Deudas pendientes: recibos impagados por el propietario saliente.
- Cuotas ordinarias: limpieza, jardinería, suministros de zonas comunes (luz, agua), ascensor, garajes, calefacción central, etc.
- Cuotas extraordinarias: obras relevantes (rehabilitaciones, instalación de ascensor, mejoras estructurales…).
- Fondo de reserva: aportaciones obligatorias para asegurar la solvencia de la comunidad.
¿Cómo comprobar si el piso está al día?
Antes de comprar, conviene verificar la situación de pagos. Hay varias vías:
- Certificado de deuda emitido por el administrador o el presidente. Es un documento que la notaría exige en la firma, salvo que el comprador renuncie expresamente a presentarlo.
- Revisión de las actas de la comunidad, donde pueden constar cuotas ya aprobadas y obras previstas.
- Consulta directa al administrador de fincas.
Conociendo estas reglas y dejando por escrito los acuerdos en el contrato, comprador y vendedor pueden evitar malentendidos y repartir con justicia lo que corresponde a cada uno en el mes de la venta.
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